압구정·목동 토허구역 1년 연장 — 실거주 학부모의 실전 대응 전략

토지거래허가구역(토허구역)은 투기성 거래를 차단하기 위해 일정 면적 이상 토지·건물 거래 시 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 주거지역 기준으로 지분 6㎡를 초과하는 거래가 허가 대상이며, 실질적으로는 주택 매매 시 허가 신청이 필요합니다. 가장 중요한 규정은 '실거주 의무'입니다. 토허구역 내 주택을 매수하면 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 즉, 구청장 허가 후 2년간 해당 주택에 직접 거주해야 하며, 이 기간 중 임대(전세·월세) 제공이 금지됩니다. 위반 시 허가 취소, 이행강제금 부과 등의 제재가 있습니다. 학군 목적으로 토허구역 단지를 구매하려는 가정 입장에서는 '2년 실거주 = 학군 목적 이사와 일치'하므로 큰 문제가 없을 수 있습니다. 그러나 투자 목적이 병행되거나 2년 내 이사 가능성이 있는 경우에는 리스크가 됩니다.

토허구역 내 학군 이사는 '실거주 + 학군' 두 조건을 동시에 충족할 수 있다는 점에서 오히려 유리한 측면이 있습니다. 다만 절차와 타이밍이 중요합니다. **매수 절차**: 토허구역 내 주택 매수 시 잔금일 전에 구청에 토지거래허가 신청을 해야 합니다. 허가 처리 기간은 통상 15일이므로, 이를 계약 및 잔금 일정에 반영해야 합니다. **자녀 학기 시작 타이밍**: 학군 배정을 위해서는 배정 기준일 이전 전입신고가 완료되어야 합니다. 잔금일과 전입신고일 사이 허가 처리 기간을 감안하여 계약 일정을 역산하는 것이 필요합니다. 배정 기준일(초등 취학통지 및 중학교 배정 신청)은 보통 전년도 10~11월이므로, 9월 이전에 잔금 완료가 가능한 일정을 설계해야 합니다. **전세 레버리지 불가**: 토허구역에서는 매수 후 전세를 놓고 다른 곳에서 전세로 거주하는 '갭투자' 방식이 불가능합니다. 따라서 실제 자금 여력으로 매수 가능한지 사전에 면밀히 검토해야 합니다.